Người dân phải đăng ký biến động đất đai trong những trường hợp nào ?

Đăng ký biến động đất đai là nghĩa vụ của người sử dụng đất và nếu không đăng ký có thể bị phạt tiền và Luật Đất đai 2013 có quy định 12 trường hợp phải đăng ký biến động đất đai.

Người sử dụng đất bắt buộc phải đăng ký đất đai

Theo khoản 15 Điều 3 Luật Đất đai 2013, đăng ký đất đai, nhà ở, tài sản khác gắn liền với đất là việc kê khai và ghi nhận tình trạng pháp lý về quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở, tài sản khác gắn liền với đất và quyền quản lý đất đối với một thửa đất vào hồ sơ địa chính.

Đăng ký đất đai, nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất gồm đăng ký lần đầu và đăng ký biến động, được thực hiện tại tổ chức đăng ký đất đai thuộc cơ quan quản lý đất đai. Đăng ký đất đai là bắt buộc đối với người sử dụng đất và người được giao đất để quản lý.

Như vậy, có thể hiểu đăng ký biến động là việc kê khai, ghi nhận tình trạng pháp lý về quyền sử dụng đất, quyền sở hữu tài sản liền với đất nếu có thay đổi (có biến động thuộc 12 trường hợp dưới đây); người sử dụng đất bắt buộc phải thực hiện việc đăng ký khi có biến động.

*Người dân phải đăng ký biến động đất đai trong những trường hợp nào ?*

Những trường hợp phải đăng ký biến động đất đai

Theo khoản 4 Điều 95 Luật Đất đai 2013, đăng ký biến động được thực hiện đối với trường hợp đã được cấp Giấy chứng nhận hoặc đã đăng ký mà có thay đổi sau đây:

Người sử dụng đất, chủ sở hữu tài sản gắn liền với đất thực hiện các quyền chuyển đổi, chuyển nhượng, cho thuê, cho thuê lại, thừa kế, tặng cho quyền sử dụng đất, tài sản gắn liền với đất; thế chấp, góp vốn bằng quyền sử dụng đất, tài sản gắn liền với đất.
Người sử dụng đất, chủ sở hữu tài sản gắn liền với đất được phép đổi tên.
Có thay đổi về hình dạng, kích thước, diện tích, số hiệu, địa chỉ thửa đất.
Ví dụ: Giảm diện tích đất do sạt lở tự nhiên (đất bờ sông, kênh bị sạt lở..).
Có thay đổi về tài sản gắn liền với đất so với nội dung đã đăng ký.
Chuyển mục đích sử dụng đất.
Có thay đổi thời hạn sử dụng đất.
Chuyển từ hình thức Nhà nước cho thuê đất thu tiền thuê đất hàng năm sang hình thức thuê đất thu tiền một lần cho cả thời gian thuê; từ hình thức Nhà nước giao đất không thu tiền sử dụng đất sang hình thức thuê đất; từ thuê đất sang giao đất có thu tiền sử dụng đất.
Chuyển quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất của vợ hoặc của chồng thành quyền sử dụng đất chung, quyền sở hữu tài sản chung của vợ và chồng.
Quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất là tài sản riêng của vợ hoặc của chồng (là tài riêng được xác lập trước thời kỳ hôn nhân hoặc có được bằng tài sản riêng trong thời kỳ hôn nhân) nhưng nay muốn chuyển thành tài sản chung thì phải đăng ký biến động.
Chia tách quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất của tổ chức hoặc của hộ gia đình hoặc của vợ và chồng hoặc của nhóm người sử dụng đất chung, nhóm chủ sở hữu tài sản chung gắn liền với đất.
Ví dụ. Tách thửa đất: Nếu người sử dụng đất có nhu cầu tách thửa mà đủ điều kiện tách thửa thì phải đăng ký biến động đất đai (thủ tục tách thửa).
Thay đổi quyền sử dụng đất, quyền sở hữu tài sản gắn liền với đất theo kết quả hòa giải thành về tranh chấp đất đai được UBND cấp có thẩm quyền công nhận; thỏa thuận trong hợp đồng thế chấp để xử lý nợ; quyết định của cơ quan nhà nước có thẩm quyền về giải quyết tranh chấp đất đai, khiếu nại, tố cáo về đất đai, quyết định hoặc bản án của Tòa án nhân dân, quyết định thi hành án của cơ quan thi hành án đã được thi hành; văn bản công nhận kết quả đấu giá quyền sử dụng đất phù hợp với pháp luật.
Ví dụ: Diện tích đất tranh chấp (trước khi tranh chấp thì do ông A sử dụng) sau khi có kết quả giải quyết tranh chấp theo bản án của Tòa án thì quyền sử dụng đất thuộc về ông B thì ông B phải đi đăng ký biến động.
Xác lập, thay đổi hoặc chấm dứt quyền sử dụng hạn chế thửa đất liền kề.
– Theo khoản 1 Điều 171 Luật Đất đai 2013 thì quyền sử dụng hạn chế đối với thửa đất liền kề bao gồm quyền về lối đi; cấp, thoát nước; tưới nước, tiêu nước trong canh tác; cấp khí ga; đường dây tải điện, thông tin liên lạc và các nhu cầu cần thiết khác một cách hợp lý trên thửa đất liền kề.
– Người có thửa đất nằm phía trong (bị bao bọc bởi thửa đất phía ngoài nên không có lối đi), theo Điều 254 Bộ luật Dân sự 2015 thì chủ sở hữu có bất động sản bị vây bọc bởi các bất động sản của các chủ sở hữu khác mà không có hoặc không đủ lối đi ra đường công cộng, có quyền yêu cầu chủ sở hữu bất động sản vây bọc dành cho mình một lối đi hợp lý trên phần đất của họ.
– Việc xác lập quyền về lối đi trên đất người khác phải thực hiện đăng ký biến động.
Có thay đổi về những hạn chế quyền của người sử dụng đất.

Thời hạn đăng ký biến động đất đai

Nếu thuộc trường hợp 1, 2, 8, 9, 10, 11 thì trong thời hạn không quá 30 ngày, kể từ ngày có biến động, người sử dụng đất phải thực hiện thủ tục đăng ký biến động.
Riêng với trường hợp thừa kế quyền sử dụng đất thì thời hạn đăng ký biến động được tính từ ngày phân chia xong quyền sử dụng đất là di sản thừa kế.

Không đăng ký biến động bị phạt tới 05 triệu đồng

Theo khoản 2 Điều 12 Nghị định 102/2014/NĐ-CP, nếu thuộc một trong các trường hợp quy định tại trường hợp 1, 2, 8, 9, 10, 11 mà không đăng ký biến động theo quy định sẽ bị phạt tiền từ 02 – 05 triệu đồng.

Trên đây là 12 trường hợp phải đăng ký biến động đất đai, nếu người sử dụng đất được cấp Giấy chứng nhận hoặc đã đăng ký mà có biến động thuộc một trong những trường hợp trên thì phải thực hiện thủ tục đăng ký biến động.

p style=”text-align: right”>Khắc Niệm/ Luật Việt Nam.