Đất dự án đã bán chủ đầu tư mang sổ đỏ đi thế chấp

Cư dân chỉ biết được chủ đầu tư mang sổ đỏ đi thế chấp, khi ngân hàng thông báo xử lý tài sản đảm bảo, thu hồi nợ vay.

• Khởi tố vụ sai phạm đất đai, xây dựng ở Bình Chánh
• Luật về quản lý đất đai: Còn quá nhiều bất cập trong chính sách
• Có không việc phạt tới 1 tỷ đồng khi chậm cấp Sổ đỏ ?

Các ông Nguyễn Danh, Lê Thanh, Đổng Văn Bình, Lê Văn Thanh cùng 11 người khác là những người đã mua 15 nền đất trong dự án khu nhà ở ven sông phường Bình An, quận 2, TP.HCM. Tuy nhiên, theo phản ánh, các sổ đỏ lẽ ra phải cấp cho họ thì đã bị chủ đầu tư(CĐT) đem đi thế chấp ngân hàng.

Mua đất, xây nhà nhưng sổ đỏ bị thế chấp

Theo hồ sơ, CĐT là Công ty TNHH Thương mại – Xây dựng – Kinh doanh nhà Tân Hồng Uy (Công ty Tân Hồng Uy) trụ sở tại phường 15, quận Tân Bình, TP.HCM. Dự án này đã được UBND TP.HCM, UBND quận 2 cấp phép và được CĐT chuyển nhượng cho các cư dân từ năm 2001, sau đó nhiều người đã xây nhà, vào ở ổn định.

Ngày 11-10-2015, CĐT đã được UBND TP cấp hai sổ đỏ lớn (một sổ gồm tám lô và một sổ gồm bảy lô). Chỉ ba ngày sau, hai sổ đỏ này đã được CĐT mang đi thế chấp bảo lãnh cho khoản vay khác.

Ngày 3-4-2018, 15 hộ dân bỗng nhận được thông báo của Ngân hàng TMCP Đầu tư và phát triển Việt Nam – Chi nhánh Nam Kỳ Khởi Nghĩa, TP.HCM (gọi tắt là BIDV) về việc xử lý tài sản đảm bảo thu hồi nợ. Tìm hiểu, các cư dân của dự án mới tá hỏa khi biết sổ đỏ của 15 lô đất đã được CĐT thế chấp bảo lãnh cho khoản vay của Công ty cổ phần Otran Miền Nam. Các bên ký kết hợp đồng thế chấp từ ngày 14-10-2015 nhưng các cư dân không được biết. Tại thời điểm này, chín lô trong 15 lô đất đã được cư dân xây nhà và sinh sống trên đó (có hộ đã sống hơn 13 năm).

Ông Nguyễn Danh trình bày: “Tôi là người xây nhà muộn hơn; cuối năm 2018, tôi đang xây nhà thì Sở Xây dựng TP.HCM yêu cầu ngưng thi công. Lý do là có quyết định áp dụng các biện pháp khẩn cấp tạm thời ngày 23-1-2019 của TAND quận Bình Thạnh, do phía ngân hàng khởi kiện công ty có yêu cầu”.

Ngân hàng thẩm định tài sản thế chấp ra sao?

Chúng tôi đã liên hệ với ông Đinh Hồng Hải, người đại diện theo pháp luật, Chủ tịch HĐTV Công ty Tân Hồng Uy, để tìm hiểu về vụ việc nhưng bất thành.

Trả lời Pháp Luật TP.HCM, đại diện Ngân hàng BIDV Chi nhánh Nam Kỳ Khởi Nghĩa, TP.HCM cho biết ngân hàng nhận thế chấp 15 lô đất ở khu đô thị tại thửa đất để đảm bảo cho khoản vay của Công ty Otran Miền Nam nên chỉ thẩm định tài sản nhận thế chấp. Tại thời điểm thế chấp, các tài sản này thuộc quyền sở hữu và quyền sử dụng của Công ty Tân Hồng Uy. Ngân hàng không nhận thế chấp dự án nên không thẩm định dự án này.

Ngoài ra, theo vị đại diện này, hợp đồng thế chấp bất động sản của bên thứ ba (số ngày 14-10-2015) là theo đúng quy định tại Điều 342 BLDS 2005. Tại thời điểm thế chấp, các tài sản thuộc Công ty Tân Hồng Uy và các chủ thể giao kết hợp đồng thế chấp có đầy đủ năng lực hành vi dân sự. Ngày 19-10-2015, BIDV đã công chứng hợp đồng thế chấp tại văn phòng công chứng và đăng ký giao dịch đảm bảo tại Văn phòng Đăng ký đất đai TP.HCM.

Sau đó, ngân hàng đã làm việc với Công ty CP Otran Miền Nam, Công ty Tân Hồng Uy về việc thanh toán nợ vay quá hạn phát sinh tại BIDV. Công ty Otran đã nhiều lần cam kết và đề xuất các phương án thanh toán nợ vay để tất toán khoản vay và giải chấp tài sản thế chấp nhưng đến nay vẫn chưa thực hiện. Vì thế, cuối năm 2017, ngân hàng khởi kiện ra TAND quận Bình Thạnh, yêu cầu Otran thanh toán nợ vay quá hạn…

Cũng theo vị đại diện này, phía ngân hàng luôn ủng hộ và hỗ trợ người dân trong việc ổn định nhà ở và cuộc sống. Ngân hàng đã họp lần đầu với đa số cư dân và luật sư của Công ty Tân Hồng Uy tại cuộc họp cung cấp chứng cứ tại tòa vào tháng 4-2019. Lần thứ hai là làm việc với hai hộ dân có công trình đang xây dựng trên tài sản thế chấp tại trụ sở Phòng Quản lý đô thị quận 2… Bên vay và các bên bảo lãnh cho khoản vay cũng đã có các cam kết, phương án trả nợ, tuy nhiên đến thời điểm hiện nay bên vay và bên bảo lãnh vẫn chưa thực hiện.

CQĐT nói Tân Hồng Uy có dấu hiệu sai phạm

Trả lời Pháp Luật TP.HCM, phía TAND quận Bình Thạnh cho biết ngân hàng đã khởi kiện CĐT ra tòa, hiện tòa đã thụ lý và tiến hành các bước giải quyết vụ án theo quy định. Về phía VKSND TP.HCM, sau khi kiểm tra trên hệ thống thụ lý tin báo, viện thông tin rằng: “Các cư dân gửi đơn thư nhiều nơi, khiếu nại tố cáo gay gắt. Nhưng VKS hiện chưa có thông tin về việc thụ lý tin báo tố giác của PC03”.

Ngày 14-5, 10 cư dân cũng đã đến Cơ quan CSĐT Công an TP.HCM (PC03) nộp đơn tố cáo hành vi lừa đảo chiếm đoạt tài sản của CĐT và hành vi vi phạm quy định về hoạt động ngân hàng của một số cán bộ, nhân viên Ngân hàng BIDV.

Ngày 28-5, Thượng tá Vũ Như Hà, Phó Thủ trưởng Cơ quan CSĐT Công an TP.HCM, đã ký phiếu thông báo gửi các cư dân. Theo CQĐT, Công ty Tân Hồng Uy đã ký kết hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng 15 lô nền đất nêu trên cho khách hàng từ năm 2001 đến 2005, khách hàng đã xây dựng nhà ở ổn định 9/15 lô nền đất; đồng thời 15 lô nền đất nêu trên đã được cấp sổ đỏ đứng tên Công ty Tân Hồng Uy. Tuy nhiên, Công ty Tân Hồng Uy không làm thủ tục tách thửa và chuyển tên quyền sử dụng đất sang khách hàng mà dùng sổ đỏ này thế chấp cho Ngân hàng BIDV (được ngân hàng định giá 157 tỉ đồng) để đảm bảo cho Công ty Otran vay với dư nợ gốc hiện nay là hơn 172 tỉ đồng.

Từ đó CQĐT Công an TP.HCM cho rằng hành vi của Công ty Tân Hồng Uy có dấu hiệu sai phạm. Hiện cơ quan này đang điều tra, xác minh, làm rõ theo các quy định của pháp luật.

Bình luận về vấn đề này, luật sư Nguyễn Văn Hà (Đoàn Luật sư TP.HCM) cho rằng vụ việc này có tình tiết tương tự như vụ việc ở Bà Rịa-Vũng Tàu. Theo đó, Công ty TNHH Tư vấn – Dịch vụ – Thương mại Thanh Bình ký hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất (đất nền) tại dự án khu biệt thự Thanh Bình. Tuy nhiên, công ty này không bàn giao giấy tờ đất cho khách như thỏa thuận mà đem thế chấp tại nhiều ngân hàng để vay vốn, đảm bảo vay vốn cho bên thứ ba. Đến nay một số thửa đất đã bị bán đấu giá, gây ảnh hưởng nghiêm trọng đến quyền lợi của khách hàng…

“Theo tôi, trong vụ Tân Hồng Uy, Cơ quan CSĐT Công an TP.HCM cần khởi tố vụ án lạm dụng tín nhiệm chiếm đoạt tài sản để điều tra làm rõ như Công an tỉnh Bà Rịa-Vũng Tàu đã làm đối với Công ty Thanh Bình” – luật sư Hà nêu quan điểm.

Công ty đã vi phạm nghĩa vụ theo hợp đồng

Hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất được công chứng có hiệu lực từ thời điểm công chứng. Khi đó, quyền và nghĩa vụ của các bên phát sinh kể từ thời điểm được công chứng: Hai bên buộc phải thực hiện nghĩa vụ được giao kết trong hợp đồng.

Theo Điều 503 BLDS 2015, Điều 188 Luật Đất đai 2013 thì việc chuyển nhượng quyền sử dụng đất có hiệu lực kể từ thời điểm đăng ký vào sổ địa chính. Như vậy, trong vụ Tân Hồng Uy, hai bên vẫn chưa hoàn thành thủ tục này nên quyền sử dụng đất vẫn thuộc về công ty.

Quyền sử dụng đất và quyền sở hữu tài sản trên đất là hai quyền riêng biệt nên ngân hàng hoàn toàn được nhận thế chấp quyền sử dụng đất này ngay cả khi tài sản trên đất thuộc về người khác. Xử lý tài sản thế chấp thuộc trường hợp này căn cứ vào Điều 68 Nghị định 163/2006 về giao dịch bảo đảm (được sửa đổi, bổ sung bởi Nghị định 11/2012).

Quy trình cấp tín dụng của ngân hàng nói chung và quy trình thẩm định tài sản thế chấp nói riêng phụ thuộc vào quy trình nội bộ riêng của từng ngân hàng, được mỗi ngân hàng tự xây dựng, miễn sao phù hợp với quy định của Luật Các tổ chức tín dụng và các văn bản pháp luật liên quan khác, nhằm kiểm soát tối đa mức độ rủi ro. Do vậy, việc có xác minh thực địa hay không là tùy thuộc vào quy trình nghiệp vụ nội bộ của từng ngân hàng.

Nói tóm lại, do quyền sử dụng đất và quyền sở hữu đối với tài sản gắn liền với đất là hai quyền tách bạch nên khi tiến hành đủ thủ tục pháp lý cần thiết và phù hợp quy trình nội bộ của ngân hàng thì việc thế chấp quyền sử dụng đất là hoàn toàn có thể. Như vậy, lỗi rõ ràng nhất ở đây vẫn là công ty khi không thực hiện đúng nghĩa vụ trong hợp đồng với khách hàng và dùng quyền sử dụng đất đem đi thế chấp mà chưa có sự đồng ý của khách hàng.

PGS-TS NGUYỄN THỊ HỒNG NHUNG, Phó Trưởng Khoa luật,
ĐH Kinh tế – Luật TP.HCM