Mua phải chung cư đang bị xiết nợ, cần phải làm gì?

Quyền lợi của các hộ dân mua chung cư sẽ được giải quyết ra sao khi chung cư bị xiết nợ, dù họ không liên quan khoản nợ? Người dân cần làm gì để bảo đảm các quyền lời chính đáng của mình về căn hộ chung cư này?

• TP.HCM: Mập mờ pháp lý, dự án CT Home “bán nhà trên giấy”
• Chung cư CT Home – Sài Gòn chưa đủ thủ tục pháp lý vẫn rao bán tràn lan

Công ty Quản lý tài sản của các tổ chức tín dụng Việt Nam (VAMC) đã gửi thông báo đến Công ty CP tư vấn đầu tư và phát triển Trung Đông (TP.HCM) yêu cầu giao tài sản bảo đảm là chung cư Trung Đông Plaza (30 Trịnh Đình Thảo, P.Phú Trung, Q.Tân Phú).

Đây không phải là trường hợp hi hữu, việc một căn hộ chung cư nhưng bán cho nhiều người hoặc chủ đầu tư đã thế chấp dự án nhưng vẫn bán cho người khác xảy ra khá phổ biến. Và khách hàng thường không biết các căn hộ này đã bị đem bán hoặc thế chấp ngân hàng.

Chủ đầu tư có dấu hiệu tội hình sự

Theo luật sư Nguyễn Đức Chánh (Đoàn luật sư TP.HCM): Việc chủ đầu tư thế chấp dự án của mình để vay tiền của ngân hàng là việc thông thường, được pháp luật cho phép.

Trong vụ việc trên, chủ đầu tư dự án đã thế chấp quyền sử dụng đất và tài sản gắn liền với đất để vay vốn của ngân hàng, sau đó các khoản vay này trở thành nợ xấu. VAMC đã mua lại khoản nợ xấu đó và xử lý theo quy định pháp luật.

Ở đây, việc xử lý, thu hồi nợ của VAMC là hoàn toàn đúng quy định pháp luật. VAMC được quyền thu giữ tài sản đảm bảo để xử lý, thu hồi nợ. Vì đây là khoản nợ có bảo đảm nên sẽ được ưu tiên giải quyết.

Luật sư Chánh cho rằng một tài sản không thể vừa dùng để thế chấp ngân hàng vừa chuyển nhượng cho người khác, trừ trường hợp ngân hàng cho phép chủ đầu tư bán và khi này toàn bộ số tiền mà khách hàng trả cho chủ đầu tư để mua căn hộ sẽ được trả lại cho ngân hàng để giải chấp từng phần.

Nếu chủ đầu tư đã thế chấp toàn bộ quyền sử dụng đất và tài sản hình thành trong tương lai, một mặt vẫn bán căn hộ đó cho người khác thì có dấu hiệu của tội lừa đảo chiếm đoạt tài sản.

Đồng quan điểm, luật sư Vũ Quang Đức (Đoàn luật sư TP.HCM) cho rằng cho dù chủ đầu tư thế chấp dự án cho ngân hàng trước hay sau thời điểm bán cho người dân thì cũng đã có dấu hiệu của vụ án hình sự. Bởi khi chủ đầu tư thế chấp toàn bộ dự án cho ngân hàng nhưng vẫn bán căn hộ cho người dân thì chủ đầu tư đã lừa dối người dân.

Ngược lại, chủ đầu tư đã bán căn hộ cho người dân nhưng sau đó lại đem thế chấp cho ngân hàng thì chủ đầu tư đã lừa dối ngân hàng.

Cần kiện chủ đầu tư ra tòa để đòi quyền lợi

Trước nguy cơ VAMC xiết nợ chung cư Trung Đông Plaza, vấn đề đặt ra là làm thế nào để bảo đảm quyền lợi cho người dân đã mua căn hộ ở đây.

Theo luật sư Đức, đối với những người dân mua căn hộ trước thời điểm chủ đầu tư thế chấp dự án là những trường hợp mua hợp pháp, quyền lợi của họ được bảo đảm. Vì thế, VAMC không được kê biên các căn hộ này.

Còn đối với những người dân mua căn hộ sau khi chủ đầu tư đã thế chấp dự án cho ngân hàng nhưng người mua không biết việc này thì có thể được xem là bên thứ ba ngay tình.

Việc VAMC kê biên tài sản để thu hồi nợ là hợp pháp, tuy nhiên để đảm bảo quyền lợi của người dân thuộc trường hợp sau thì người mua phải kiện chủ đầu tư ra tòa. Khi tòa án thụ lý vụ án thì việc kê biên để thu hồi nợ của VAMC sẽ bị tạm ngưng để chờ tòa giải quyết.

Theo quy định của pháp luật thì để bảo vệ quyền lợi của người thứ ba ngay tình, chủ đầu tư đã vi phạm pháp luật sẽ phải trả lại tiền và bồi thường thiệt hại cho người mua, có thể bằng cách bồi thường bằng tiền hoặc bằng một căn hộ khác có giá trị tương đương…

Chung cư Trung Đông Plaza gồm 120 căn hộ, cao 18 tầng tại quận Tân Phú, lý do chủ đầu tư bị xiết nợ là do công ty này có khoản nợ tạm tính đến giữa tháng 10 là hơn 82 tỉ đồng, trong đó nợ gốc là hơn 33,7 tỉ, lãi hơn 48,7 tỉ đồng.

Dù VAMC đã nhiều lần có văn bản đôn đốc Công ty CP tư vấn đầu tư và phát triển Trung Đông thực hiện nghĩa vụ trả nợ theo quy định nhưng công ty không thực hiện, không có phương án trả nợ khả thi.

Dự kiến đến ngày 1-12, nếu công ty không bàn giao tài sản bảo đảm để xử lý thu hồi nợ, VAMC sẽ thu giữ toàn bộ tài sản là chung cư Trung Đông Plaza để xử lý, thu hồi nợ.

Người dân cần yêu cầu chủ đầu tư cung cấp thông tin khi mua dự án căn hộ

Để tránh rủi ro khi mua căn hộ, người dân cần yêu cầu chủ đầu tư cung cấp giấy phép cho phép chào bán dự án của sở xây dựng và chứng thư bảo lãnh của ngân hàng (chứng thư này tương tự một dạng bảo hiểm, nếu dự án gặp rủi ro thì ngân hàng bảo lãnh sẽ trả lại tiền cho người dân).

Luật sư Đức cũng cho rằng điều này đã được pháp luật quy định rõ ràng nhưng người mua ít khi tìm hiểu.

Đối với những dự án hình thành trong tương lai, còn được gọi là “mua lúa non”, chủ đầu tư huy động vốn của người dân để xây dưng dự án thì người dân cần cẩn thận, đừng ham rẻ mà mua vì dự án này tiềm ẩn nhiều rủi ro.

Nếu người dân vẫn quyết định mua thì cần phải tìm hiểu thật kỹ năng lực của chủ đầu tư, thương hiệu của công ty đó.

TUYẾT MAI | Theo Tuổi trẻ online